За оценку ответят

Застройщики и инвесторы выступают за обязательное страхование ответственности оценщиков недвижимости и земли. Но в отсутствие закона о рынке земли это всего лишь полумера

Перспективы рынка

В Украине развивается рынок услуг по оценке недвижимости и земли. Если ранее подобные услуги кроме органов госвласти и местного самоуправления (по отношению к объектам, находящимся в государственной и коммунальной собственности) преимущественно предоставляли банки, выдававшие ипотечные кредиты, то в настоящее время, прежде всего с приходом в Украину иностранных инвесторов, появились специализированные компании. По оценкам экспертов, таковых в стране уже около тысячи, причем работают на рынке как отечественные (столичные «Увекон», «Бюро Маркуса», донецкая «СЭН» и др.), так и иностранные (DTZ, Collers International, NAI Pikard и др.) компании.

Собственные оценщики есть в штате девелоперских и инвестиционных фирм, ведь, согласно Закону «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», подобные услуги могут оказывать компании, которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности и в штате которых есть хотя бы один оценщик.

По различным оценкам, в 2006–2007 гг. объем рынка оценочных услуг, включая оценку недвижимости и земли, составил $10–15 млн (см. «Объем...» на стр.132). Но, по мнению Тери Пикарда, председателя правления компании NAI Pikard (г. Киев, международный консалтинг, девелопмент объектов недвижимости, оценочная деятельность; с 1992 г.; 30 чел.), уже в следующем году ситуация может измениться. «Сейчас иностранные финансовые институты покупают все больше украинских банков. Как известно, все банки имеют отделы оценки. Но с приходом иностранных владельцев они будут работать по мировым стандартам. Следовательно, все чаще начнут прибегать к услугам независимых оценщиков», – пояснил г–н Пикард. Еще один стимул развитию данного рынка «подкинули» законодатели. 1 января 2007 г. вступило в силу положение Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц», согласно которому для осуществления операций с недвижимостью обязательно наличие экспертной оценки ее стоимости. В результате, по прогнозам специалистов, в 2008 г. объем рынка оценочных услуг в Украине возрастет, как минимум, вдвое. Это и пугает участников рынка недвижимости (банки, риелторов, застройщиков). Они опасаются, что расплодившиеся оценщики не смогут гарантировать высокого качества услуг. Например, занижение рыночной стоимости объекта недвижимости, предлагаемой в залог (подробнее о проблемах страхования залогов см. стр.46–48), может привести к уменьшению размера кредита; завышение стоимости земельного участка – к увеличению затрат инвестора при его освоении или перепродаже и т. д. Поэтому помимо уже существующих механизмов, препятствующих проникновению на рынок недобросовестных оценщиков (сертификация, работа по национальным стандартам оценки, утвержденным Кабмином), субъекты рынка недвижимости, прежде всего – иностранные компании, работающие в Украине, предлагают страховать профессиональную ответственность оценщиков. В частности, об этом шла речь на «круглом столе», посвященном вопросам оценки земли и недвижимости, который в середине сентября провела в Киеве Европейская бизнес–ассоциация (г. Киев; объединяет более 600 отечественных и зарубежных компаний; с 1999 г.). БИЗНЕС разбирался, поможет ли эта мера игрокам рынка недвижимости уменьшить риски.

Что предлагают

Специалисты по недвижимости полагают, что независимая оценочная деятельность в Украине пока далека от мировых стандартов. Дело в том, что существующие стандарты, как правило, предусматривают лишь сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости, согласно которому объект, скажем, в столице в любом случае дороже, чем в провинции. Между тем, например, европейские стандарты оперируют такими категориями, как потенциальная прибыльность и затратность недвижимости, что принципиально важно для прагматичного иностранного инвестора. В Украине же, по мнению Ника Коттона, генерального директора компании DTZ (г. Киев; консалтинг в сфере недвижимости, оценочная деятельность; с 1994 г.; 40 чел.), вследствие однобокого подхода «недвижимость чаще всего стоит гораздо меньше, чем думает продавец». И даже если при оценке учитываются одни и те же критерии, у различных оценщиков ее числовое выражение может отличаться в разы.

Действительно, в настоящее время, например, на рынке земли разница между стоимостью одних и тех же участков у различных оценщиков иногда достигает колоссальных размеров. «В Украине еще нет зрелого рынка независимой оценки, поэтому каждая сторона (продавец и покупатель) имеет свое представление о ценности участка», – заметил по этому поводу Игорь Сиренко, старший оценщик компании NAI Pikard. Поэтому инвесторы предлагают гармонизировать украинские стандарты с международными, внедрив комплексный подход к оценке земли и недвижимости.

Кроме того, для минимизации возможных рисков, связанных с неправильной оценкой, по мнению Алины Пучковой, менеджера по вопросам страхования недвижимости компании AON Ukraine (г. Киев; посреднические и страховые услуги; с 1994 г.), оценщикам необходимо иметь полис страхования профессиональной ответственности. С ней полностью согласен Ник Коттон: «При проведении оценки не всегда удается избежать ошибок. И тот, для кого проводилась оценка, должен иметь возможность обратиться за возмещением ущерба. И добиться этого можно только при наличии у оценщика страховки (на самом деле вопрос о возмещении ущерба решается в судебном порядке. – Ред.)». Подобные полисы в Украине имеют пока всего несколько компаний. «Это неудивительно – ведь данный вид страхования, в отличие от других стран, в Украине не является обязательным», – объяснил БИЗНЕСу Тимур Бондарев, партнер юридической компании Arzinger&Рartners (г. Киев; с 2002 г.; 47 чел.). Юрист предлагает внести изменения в законы «О страховании» и «Об оценке имущества...», чтобы сделать страхование оценочной деятельности обязательным. Не все оценщики согласны с этим предложением, полагая, что необходимость страхования их услуг должен диктовать рынок.

Подводные камни

БИЗНЕС уже писал (см. N20 от 14.05.07 г., стр.133–135) о лоббировании застройщиками и страховщиками изменений в законодательные акты относительно страхования инвестиций в недвижимость (в настоящее время законодательство предусматривает обязательное страхование лишь монтажно–строительных рисков. – Ред.). Пока одной из преград на пути развития страхования всех этапов строительства «по горизонтали» (риски начиная от землеотвода и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию) и «по вертикали» (риски участников инвестиционного проекта, в том числе и оценщиков) является нежелание страховых компаний заниматься этим рынком вследствие непрозрачности финансирования объектов недвижимости. Отечественные оценщики напирают на то, что обязаловка приведет к значительному удорожанию их услуг – ведь сейчас их услуги, как минимум, в 5 раз дешевле услуг иностранных оценщиков.

По прогнозам, страхование строительных рисков станет в Украине массовой практикой лет через пять. Что же касается оценки земли, то рынок земли в Украине «застыл» – сказывается действие моратория на продажу земель сельхозназначения. Ведь пока неизвестно, будет ли он отменен. Кроме того, туманна и судьба законопроекта N947 от 25.05.06 г. «О рынке земель» (описывает механизм торговли землей), который готовился ко второму чтению, но так и не был принят ВР в целом. Получается, что даже имей оценщики «озападненные» стандарты и страховые полисы, оценить участок по–умному у них вряд ли получится...