?Правильное? страхование недвижимости

Если Вы решили застраховать квартиру или дом, но не знаете нюансов этого вида страхования – будьте осторожны, поскольку можете застраховать совсем не то, что Вас интересует. На вопрос о страховании дома либо квартиры может быть несколько позитивных ответов. Это связано с тем, что при страховании квартиры можно отдельно рассматривать несколько объектов, на которые будет распространяться страховая защита. К таким объектам относятся конструкция и отделка. Кроме этого, можно ещё отдельно рассматривать и страхование ответственности владельца помещения за причинение имущественного ущерба третьим лицам.

Страхование конструкции

Это наиболее распространённый формат страхования. Заключение таких договоров требуют банки со ссылкой на ст. 8 Закона Украины «Об ипотеке». Первичное право на получение возмещения в этом случае получает банк. Однако данный вид страхования в наименьшей степени защищает права клиента. По такому договору будут покрываться только конструктивные элементы, при этом стоимость страхования составит до 0,35% от стоимости имущества. Рыночные тарифы колеблются в диапазоне 0,25 – 0,3%, а при крупной страховой сумме (стоимости имущества от 10 млн. гривен) тариф может быть значительно ниже.

Как правило, при обращении клиента с вопросом страхования квартиры предлагается именно этот вид страхования. Его гораздо легче продать из-за более низкого тарифа. Однако клиент не понимает тонкостей, что в случае затопления страховая компания не компенсирует испорченные обои либо венецианскую штукатурку, паркет, натяжные потолки и т.д. Это же ведь не элементы конструкции помещения. Выбор таких условий страхования при желании защитить квартиру в целом (с отделкой) может быть серьёзной ошибкой.

Ещё одной ошибкой клиентов, с которой мы сталкивались – это требование от страховщиков оформить договор страхования конструкции вместе с отделкой. Аргументы примерно следующие – страховая сумма определяется по оценке, которая производилась в помещении, где ремонтные работы выполнены. Т.е. страховая сумма включает в себя и стоимость ремонтных работ. Вроде бы логика в рассуждении есть, а вот резона нет. Во-первых, комплексное страхование (отделка и конструкция) сразу повлечёт увеличение тарифа (до 0,45-0,5%). И второе, самое главное, отделка и конструкция будут застрахованы с единой франшизой. А теперь ближе к цифрам, допустим предмет ипотеки— квартира стоит 700000 грн., а отделка 100000 грн. и входит в оценочную стоимость квартиры. Стандартная ситуация – немного затопили соседи. Повреждены несколько квадратных метров обоев и даже немного паркет. Франшиза по таким договорам, как правило, устанавливается в размере 1%, т.е. составит 7000 грн. (700000х1%). Средний убыток по отделке составляет около 9000 грн. Т.е. к возмещению будет 2000, при этом выплата ещё уменьшится на естественный износ. На руки можно будет получить минимум либо вообще ничего и при этом переплатить по тарифу.

Выходом может быть использование комплексного договора, где тариф будет рассчитываться отдельно для конструкции и для отделки, при этом франшиза также будет считаться отдельно для каждого из объектов страхования. На цифрах это будет выглядеть следующим образом: 600000х0,28%=1680 грн. (страховой платёж по отделке), 100000х0,45%=450 грн. Общий страховой платёж – 2130 грн. (1680+450), вместо 3150 грн. (700000х0,45%). Франшиза во втором случае – на конструкцию – 6000 грн. (600000х1%) и на отделку – 1000 грн. (100000х1%). Т.е. в нашем условном случае из 9000 грн. ущерба будет вычитаться не 7000 грн., а всего 1000 грн.

Предложенный вариант предпочтительнее и с экономической и с практической точки зрения для клиента, только вот такая форма договора почти не используется в банковском страховании. Выходов в таком случае может быть два: страховать только конструкцию по минимальному тарифу либо настаивать на разделении страховых сумм и франшиз в договоре страхования.

Страхование отделки

Этот вид страхования подразумевает страхование только одной отделки. Он более распространён в рыночном страховании. Стоимость такого страхования составит до 0,5%, рыночные тарифы колеблются в диапазоне 0,32-0,4%. Вопрос здесь возникает с определением страховой суммы, т.е. стоимости Вашего ремонта. Вариантов страхования может быть несколько: страхование на полную стоимость и, так называемые, «Экспресс»-программы. По-мнению Финанс-страхование, предпочтительнее заключать договор на полную стоимость.

«Экспресс»-программы предусматривают комплексное страхование конструкции, отделки, ответственности перед третьими лицами и движимого имущества, но в определённых лимитах. Например, лимит ответственности по страхованию конструкции – 50000 грн., по страхованию отделки – 10000 грн., по страхованию ответственности – 10000 грн. и по страхованию движимого имущества – 5000 грн. При этом, помещение страхуется без осмотра и тарифы здесь существенно завышены. Как правило, клиентам озвучивается не процент, а абсолютная цифра в гривнах, которая не очень большая из-за маленьких лимитов ответственности. Свои преимущества в «Экпрессе», даже при условии переплаты есть, но есть и один существенный недостаток. В нём также возмещение корректируется на износ, поэтому «пожилой» ремонт с учётом маленького лимита может не покрыться возмещением. Например, размер ущерба – 15000 грн., степень износа – 70%, франшиза – 500 грн. Возмещение: 10000-(15000х60%)-500=500 грн. Поэтому такие программы не очень подойдут для «пожилых» помещений, где ремонт делался давно.

В страховании на полную стоимость проблемой также остаётся износ, но возмещение можно будет получать не в лимите, а размере причинённого ущерба. Главным недостатком в этом варианте будет правильная оценка произведённой оценки. Это может быть договорная оценка либо отчёт оценщика. При договорной оценке главное не ошибиться со стоимостью ремонта. В противном случае, при выплате, страховщик может поставить этот вопрос оценщику, который будет оценивать причинённый ущерб. И если цена, определённая оценщиком, будет больше договорной, то страховая компания получит основание для пропорциональной выплаты. Т.е. клиент сможет недополучить значительную часть возмещения. Чтобы этого не было необходимо требовать от страховщика фиксации в договоре договорной стоимости как действительной. Это исключает возможность пропорциональной выплаты.

Можно также найти оценщика (стоимость услуг 600 – 1000 грн.), чтобы он зафиксировал стоимость отделки. В таком случае, его цифру надо будет отразить в договоре, как действительную стоимость, чтобы избежать пропорциональной ответственности страховщика.

Страхование ответственности за вред, причинённый третьим лицам

Этот вид страхования предоставляет защиту Ваших имущественных интересов в случае причинения вреда третьим лицам. Например, Вы случайно затопили соседей, в результате пожара балкону соседей причинены повреждения и т.д. Тарифы по данному виду страхования колеблются в диапазоне 1 – 1,5%, страховую сумму клиент выбирает сам. Основанием для выплаты в таком случае будет вступившее в законную силу решение суда либо мотивированная претензия от третьих лиц, признанная страховой компанией.

Рекомендация Финанс-страхование

Если Вы живёте в многоквартирном доме, то целесообразно было бы страховать отделку и ответственность перед третьими лицами. Не так часто происходит разрушение конструкций таких домов. При этом разрушение, как правило, связано с какими-либо чрезвычайными событиями – взрыв газа и т.д. (технические дефекты страховая компания не покрывает). В этих случаях вопрос возмещения ущерба будет решаться централизованно, а сумма страхового возмещения будет уменьшена на сумму компенсации.

В частном же доме имеет смысл страховать и конструкцию и отделку, а вот ответственность не очень актуальна. Дом, как правило, отделяется от соседей придомовой территорией. Поэтому риски минимальны.

В любом случае необходим взвешенный подход. Оцените свои риски и изложите их страховщику, а не начинайте разговор с того, что Вам необходимо застраховать свою недвижимость.