Воєнне страхування іпотеки стане частиною програми єОселя

Національний банк у липні оприлюднив Стратегію розвитку іпотечного ринку України, розраховану до середини 2027 року, і фінансисти зробили попередні прогнози щодо її реалізації. Завдяки їй прості українці мають отримати здешевлення іпотечних кредитів, зменшення вимог щодо первинного внеску за нерухомість власними коштами та вирішення питання щодо страхування від воєнних ризиків на випадок пошкоджень/знищення житла внаслідок бомбардувань чи бойових дій. Звісно, все не одразу, а по ходу змін базових можливостей, правил для споживачів і перебудови іпотечного ринку загалом. Ця перебудова триватиме найближчі пару років, та окремі зміни відбудуться вже у 2025-му, причому за ключовою державною програмою єОселя. Її оператор держкомпанія "Укрфінжитло" повідомила про свої плани.

Що Стратегія значить для банків і що дасть людям

Загалом у переліку нової іпотечної Стратегії передбачено 13 заходів, і серед найперших кроків (на 2025 рік) є зміни в роботі держаної компанії-оператора програми єОселя – "Укрфінжитло", яка на 100% належить Міністерству економіки. Для неї затвердять нову стратегію, деталі якої поки невідомі. Також під іпотеку мають розробити механізм страхування від воєнних ризиків і оновити законодавство про оціночну діяльність.

"Зокрема, у Стратегії мова йде про такі надважливі напрями як захист прав кредитора, захист прав покупця житлової нерухомості на етапі будівництва через контроль за цільовим використанням інвестованих коштів та етапністю будівництва, страхування військових ризиків, імплементації директив ЄС 2014/17/ЄС в т.ч. в частині уніфікації договорів тощо"

Директорка з розвитку іпотечного кредитування Sense Bank Орися Юзвишин

А начальник управління розвитку продуктів департаменту роздрібного банкінгу "Укргазбанку" Віталій Годун перелічив нам такі ключові ризики, які має мінімізувати ця іпотечна Стратегія:

1. Прозоріші умови кредитування та захист прав позичальників сприятимуть підвищенню довіри до банківського сектору в цілому, зменшуючи ймовірність судових позовів та негативного резонансу.
2. Завдяки впровадженню страхування воєнних ризиків банки отримають додатковий механізм захисту від втрат, пов'язаних із пошкодженням або знищенням застави через військові дії.
3. Удосконалення законодавства щодо регулювання будівництва та підвищення прозорості продажу нерухомості мінімізує ризики, пов'язані з недобросовісними забудовниками та недобудовами.
4. Оновлення процедур врегулювання проблемної заборгованості та імплементація європейських стандартів дозволить банкам швидше та ефективніше працювати з проблемними активами, скорочуючи терміни їх повернення та мінімізуючи втрати.
5. Впровадження інструментів сек'юритизації та облігацій з покриттям дозволить банкам диверсифікувати ризики та залучати довгострокове фінансування, що підвищить стабільність фінансової системи.

Він пояснив, що за умови зниження власних ризиків банки матимуть змогу зменшувати вартість кредитів для споживача (реальні процентні ставки), а прозоріша робота забудовників і цільове використання коштів унеможливлять зловживання й проблеми з будівництвом житла.

"Зменшення ризиків для банків завдяки страхуванню воєнних ризиків та кращому врегулюванню проблемної заборгованості може дозволити банкам знизити вимоги до мінімального внеску. Проте реалізація Стратегії не стимулюватиме збільшенню строків кредитування, оскільки чинні програми іпотечного кредитування, як правило, вже передбачають можливість отримати кредит на термін 20 років"

Годун

Запуск же в Україні ще складної для розуміння загалу сек'юритизації дозволить залучати в іпотеку дешевші грошові ресурси. Цей спосіб зводиться до кількох ключових кроків: спочатку іпотечна компанія чи банк видає пачку іпотечних кредитів, приміром, на 1 млрд грн, потім випускає на цей мільярд цільові облігації, забезпечені цими кредитами (по суті, продає цей іпотечний портфель), і розміщає їх на ринку. Відповідно, отримує за них 1 млрд грн. Тобто знову може на цю ж суму видавати нові іпотечні кредити. Схема може повторюватися, а заробіток розподілятиметься на дві частини: відсотки, що позичальники платитимуть за своїми іпотеками, отримуватимуть покупці кредитних портфелів (власники іпотечних облігацій), а комісії за іпотеками – банки чи іпотечні компанії, які первісно видавали людям кредити.

Цей механізм доволі непростий і потребує більш-менш розвиненого фондового ринку, якого, на жаль, немає в Україні (функціонує лише ринок облігацій внутрішньої держпозики – ОВДП). Згідно з іпотечною Стратегією, законодавчі пропозиції під сек'юритизацію мають розроблятися в першому кварталі 2026 року. Паралельно вирішуватимуться й інші поточні проблеми іпотечного ринку.

"Стратегія включає всі болі та проблеми ринку та є гарним дороговказом для реформування іпотечного ринку. Стратегія розвитку іпотечного кредитування містить набір заходів, по реформуванню всього фінансового ринку, при їх реалізації дозволить зробити іпотечний ринок цивілізованим з достатнім захистом прав як позичальника, так і кредитора"

Керівник департаменту забезпеченого кредитування "Приватбанку" Владислав Корольов

Державна ж компанія "Укрфінжитло", що реалізує єОселю, в ексклюзивному коментарі для "Телеграфу" анонсувала реалізацію в Україні програми фінансового лізингу (коли родини орендують житло з подальшим викупом) і перелічила практичні вигоди Стратегії для споживачів:

• Менше паперів і мінімізація витрат часу позичальника. Завдяки цифровій трансформації процедур, в т.ч. отримання інформації про позичальника через державні реєстри. Мета – цифрова іпотека від заявки до підписаних дистанційно договорів.
• Нові форми підтримки. Зокрема, інструменти для тих, кому важко накопичити перший внесок.
• З’явиться альтернатива іпотеці. У вигляді програм фінансового лізингу або оренди з викупом.
• Фактично, це рух у бік "іпотеки без черг, без довідок і без бар’єрів". Але з балансом між адресністю підтримки та фінансовою стійкістю програми.

Як змінять єОселю та які нові програми запустять

В компанії "Укрфінжитло" повідомили, що до кінця 2025 року заплановане оновлення державної програми єОселя. Уточнивши, що зміни спрямовані на розширення доступу до кредитів, спрощення процедур та підвищення соціальної адресності.

"Серед ключових новацій, які планується здійснити найближчим часом, – впровадження обмежень по вартості житла, нормативу площі, як на вході у програму, так і доступна для придбання кількість квадратних метрів. Ініційована зміна розширення категорій, яким єОселя буде доступна під 3% – зокрема, за рахунок включення мобілізованих. Також працюємо над запровадженням обмежень щодо сукупного доходу родини позичальника. Щоб це питання вирішувалося максимально автоматизовано – через взаємодію з державними реєстрами, без зайвої бюрократії"

"Укрфінжитло"

Там також додали, що єОселю змінюватимуть і у 2026 році, щоб допомогти тим, кому не вистачає коштів для старту участі в програмі.

Про страхування від воєнних ризиків поки кажуть загалом, без конкретики та терміну його повноцінного запуску. Переважна більшість іпотек зараз не захищена. Тобто, якщо кредитне житло вразить ракета/дрон або воно буде в інший спосіб пошкоджено чи знищено війною, то збитки лишаться на позичальнику.

"Питання страхування іпотеки від воєнних ризиків справді є актуальним. На сьогодні чинна Постанова Кабміну №856 від 2 серпня 2022 року вже передбачає можливість такого страхування – однак воно не є обов’язковим. Рішення щодо укладення відповідного договору залишається за позичальником і витрати покриваються його коштом. Зараз ми вивчаємо ринок пропозицій такого страхування: існують опції, які покривають пошкодження або повне руйнування житла внаслідок ударів ракет, дронів, уламків або ударної хвилі. Умови тарифування типово формуються як щорічний відсоток від вартості нерухомості – залежно від рівня покриття та зони дії договору"

"Укрфінжитло"

А ще уточнили, коли воєнне страхування все ж відбувається, то страхова сума зазвичай дорівнює повній вартості нерухомості. Але виплата збитків обмежується лише 25% такої вартості, хоча й залежить від регіону та умов договору.

"На поточний момент страхування військових ризиків не є обов’язковим. Банк може вимагати базове страхування майна, але опція "воєнних ризиків" зазвичай є добровільною та є надбудовою до стандартного поліса. В середньому такий поліс коштуватиме від приблизно 3 000 гривень до 15 000 гривень на рік залежно від страхової суми та місця розташування об'єкта. Страхування не доступне на тимчасово окупованих територіях, у зонах активних бойових дій, в областях, що межують з фронтом. Що ближче до лінії фронту або критичної інфраструктури, то вищий тариф (до 2,5% від страхової суми). Високою є також франшиза – до 30%, покриття на конструкції складає 70% вартості, на внутрішнє майно – 30%"

Орися Юзвишин з Sense Bank

Пом’якшення умов воєнного страхування очікується лише після розробки нових механізмів і залучення ширшого кола страхових компаній. В тому числі за участі "Укрфінжитла".

Ще в цій держкомпанії повідомили, що вже розпочали власну докапіталізацію на 30 млрд грн, яка має завершитися в другому півріччі 2025 року.

"Укрфінжитло" емітує акції, а держава в особі Міністерства економіки купує їх за рахунок ОВДП (облігацій внутрішньої державної позики)", – уточнили нам механізм.

Та зазначили, що оператор єОселі планує розвивати іпотеку не лише державним коштом, але й за участі міжнародних партнерів – йдеться як про залучення прямих коштів, так і про механізми гарантій через українські банки.

"З міркувань конфіденційності не можемо розкривати деталі всіх переговорних процесів без згоди партнерів. Проте вже досягнуто принципових домовленостей зі Світовим банком щодо зміни окремих умов програми, а також потенційного залучення додаткового фінансування (наразі сума ще перебуває на стадії погодження). Це важливий крок, і, без сумніву, попереду ще багато позитивних новин"

"Укрфінжитло"

Ще в компанії додали, що нещодавно на Ukraine Investment Projects Portal Київської школи економіки (KSE) був розміщений її проєкт yeOSELIA+: Scaling the Affordable Mortgage Program with Additional Funding, який передбачає залучення до $1,5 млрд протягом наступних 5 років. Це дозволить масштабувати програму єОселя.