Береженого страховка бережет: все о страховании недвижимости

Сегодня в Украине активно развиваются многие виды так называемого классического страхования. Без него трудно представить как частную жизнь, так и построение бизнеса. Для этого существуют объективные причины, хотя немалую роль играет и субъективный фактор: процессом развития страхования в нашей стране руководят глобальные общеэкономические процессы и простые человеческие слабости. На рынке недвижимости эти факторы проявляются как нельзя более ярко.

В одном из жилых домов, построенных крупнейшим киевским застройщиком, примерно через год после ввода в эксплуатацию произошла авария в отопительной системе. В результате аварии несколько расположенных в одном стояке квартир оказались залиты горячей водой. Потоки воды пришлись как раз на свежий, только что сделанный счастливыми новоселами ремонт. Больше всего пострадали владельцы квартир, отделка которых стоила немалых денег.

Однако более экономные хозяева оказались в выигрыше: кроме экономии на обоях и столярке, они также получили компенсации от страховых компаний. Оказалось, что именно эта категория новоселов имела на руках страховые полисы, поскольку их квартиры были приобретены в кредит и потому застрахованы в качестве залога. Более состоятельные жители домов, заплатившие за квартиру сразу полную стоимость и позволившие себе дорогой ремонт, отказались от страховки и в результате серьезно пострадали.

Аналитики страхового рынка говорят, что такая ситуация является довольно типичной. Она наглядно демонстрирует сложившуюся за последнее время тенденцию: поскольку граждане стремятся как можно больше сэкономить, для стимулирования развития страхового рынка государство вынуждено вводить обязательные виды страхования. На рынке автострахования в качестве стимула используются жезлы инспекторов ГАИ, на рынке недвижимости – кредитные программы банков, которые включают страхование в перечень обязательных условий выдачи ипотечных кредитов.

«То, что кредитование стимулирует развитие рынка страховых услуг, это факт, ведь страхование квартиры, приобретенной в кредит, является обязательным условием, выдвигаемым банком, – говорит президент Лиги страховых организаций Украины Александр Филонюк. – Банк таким образом защищается. Сдерживающим развитие страхования фактором тут выступает то, что кредитные программы несут в себе очень высокие проценты, которые являются большой нагрузкой для плательщика и не под силу основной категории граждан». По оценке заместителя директора группы компаний «Траектория» Инны Шек, сегодня страхуются 90% всех объектов недвижимости, приобретаемых в кредит, и только 7–10% объектов страхуются при покупке без кредита.

Риски при строительстве

Самыми простыми, так называемыми «классическими» видами страхования, которыми пользуются рядовые граждане, являются медицинское страхование, страхование от несчастных случаев, страхование личного имущества, автострахование и другие страховые продукты, обеспечивающие сохранность здоровья и имущества. Для сферы бизнеса актуальной становится защита от рисков, которые могут навредить нормальному функционированию предприятия или испортить его деловую репутацию. Например, в сельскохозяйственной сфере предприятия страхуются от стихийных бедствий, наводнения, града или засухи. В промышленности есть примеры остановки предприятия из–за поломки оборудования, транспортных аварий, срыва сроков поставок и др.

Самым распространенным видом страхования в строительной отрасли сегодня является страхование строительно–монтажных рисков. Как правило, в соответствии с международными условиями, страховая компания несет ответственность за возможные убытки страхователя, связанные с непредусмотренными событиями при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте зданий и сооружений. На страхование принимаются как комплексное строительство, так и отдельные объекты, которые входят в его состав. Страховое покрытие распространяется на здания, сооружения, инженерные сети, временные сооружения, запасы стройматериалов, оборудование, строительные машины, затраты на расчистку территории после наступления страхового случая и другие объекты.

Чаще всего договора страхования предусматривают возмещение убытков от пожара и задымления, попадания молнии или взрыва, который, в частности, может произойти в результате нарушения газовых сетей, противоправных действий третьих лиц – краж, разбоя, актов вандализма и намеренного повреждения имущества. Кроме того, страховщик возместит убытки от неисправности коммунальных систем, проникновения воды из других помещений, стихийных бедствий – затопления грунтовыми водами, наводнения, паводка, землетрясения, а также убытки, которые произошли под действием воды или других средств гашения при тушении пожара.

Также договором, как правило, предусматривается покрытие убытков, вызванных субъективными факторами. Это могут быть случаи, вызванные неловкостью, неосторожностью, злыми намерениями или неосмотрительностью человека и даже забастовками и гражданскими беспорядками. В сферу страхового полиса может попасть также взаимная ответственность перед третьими лицами, поездки для проведения технического обслуживания, сверхурочные и ночные работы, перевозка на большой скорости, воздушные перевозки, строительство в сейсмически опасных зонах, противопожарная безопасность на строительных площадках, работы по бурению водозаборных буровых скважин и прочие рабочие моменты строительного процесса.

Территориальное покрытие по договору страхования строительно–монтажных рисков может быть расширено на убытки, понесенные на участках, расположенных вне границ территории строительной площадки, складских помещений, рабочих лагерей и внутренних складов. Кроме того, страховщик может возместить убыток, нанесенный имуществу в ходе достройки или реконструкции здания. Полис может действовать с начала работ или, например, с момента выгрузки на стройплощадке строительных материалов и оборудования. Ответственность страховой компании заканчивается или после ввода объекта в эксплуатацию, или после окончания срока действия так называемых пусковых гарантийных обязательств, в частности инженерных сетей и оборудования. Если срок ввода объекта переносится, период страхового покрытия может быть увеличен, но не более чем на 90 дней.

Кроме этого, дополнительно в договор страхования строительно–монтажных работ может быть включено страхование ответственности – за вред, нанесенный третьим лицам, – их жизни, здоровью, имуществу.

Стоимость страхования рассчитывается исходя из местонахождения строительной площадки, технических параметров объекта строительства, периода строительства и продолжительности срока технического обслуживания, геологической характеристики строительной площадки, метеорологических условий, окружающих объектов. На стоимость страхования влияет и репутация субподрядчиков строительных работ. В среднем, тариф по страхованию строительно–монтажных работ составляет 0,15–0,45% от контрактной стоимости подрядных работ.

Титульное страхование

Страховать имущественные права или титул собственности специалисты советуют всем, кто приобретает недвижимость, особенно если покупка осуществляется на вторичном рынке.

Титульное страхование гарантирует защиту от случая, когда договор купли–продажи может быть признан недействительным. Даже заключенный по обоюдному согласию сторон договор, согласно украинскому законодательству, по решению суда можно признать недействительным. Классическим примером такой ситуации можно считать оспаривание договора родственниками продавцов, которые имели право на приватизацию имущества, но по каким–то причинам им не воспользовались. Такими лицами могут быть, в частности, несовершеннолетние на момент приватизации дети, лица, находящиеся в местах лишения свободы и другие категории. Покупатель квартиры в случае подобных претензий оказывается в сложном положении: приобретенное имущество теряется, а возвращение денег очень сомнительно. Суд, как правило, стоит на стороне претендентов, чьи требования абсолютно законны.

По оценкам специалистов, практически единственным способом защиты в такой ситуации является титульное страхование, которое представляет собой страхование от убытков, понесенным в результате признания договора купли–продажи недействительным. При этом круг причин, по которым договор признают недействительным, можно очертить в договоре страхования.

В то же время причины, по которым страхователь может утратить право собственности, определены в Гражданском кодексе Украины: непреднамеренное нарушение законодательства Украины при совершении сделок купли–продажи, непреднамеренное действие при оформлении документов, подтверждающих право собственности или являющихся основанием для совершения такой сделки, приобретение недвижимости, находящейся под арестом, запретом или залогом.

Страхователями по титульному страхованию могут выступать как физические, так и юридические лица, которые заключают договора купли–продажи недвижимого имущества. Возмещение по договору страхования может получать как страхователь, так и третье лицо, определенное договором. Расходы на титульное страхование зависит, главным образом, от стоимости имущества, право собственности на которое застраховано. При этом важно, чтобы в договоре купли–продажи фигурировала реальная цена.

«Отличительной чертой титульного страхования является то, что оно «защищает» страхователя не от событий, которые могут произойти в будущем, а от событий, которые были до момента приобретения недвижимости, – говорит Инна Шек. – В Украине всего около 10% страховых компаний предлагают такой вид страховки, поскольку лишь немногие обладают серьезным юридическим и финансовым потенциалом».

Страховой тариф при титульном страховании, как правило, составляет 0,5–1% от стоимости объекта, но на рынке встречаются и более высокие тарифы в размере 2–5% от стоимости объекта. Размер тарифа зависит, прежде всего, от юридических рисков, связанных с «чистотой» приобретаемого объекта, количества операций, ранее проведенных по отчуждению данного объекта, срока страховки и других причин. По словам Инны Шек, договор титульного страхования часто заключают на срок от одного года до трех лет. «Чаще всего именно в тот период времени могут появиться проблемы: появится еще один «забытый» или неуведомленный собственник квартиры, продавец скажет, что был не в себе при продаже квартиры или же квартира находится под исполнительным производством, что скрыли при продаже. Встречаются случаи, когда покупатели страхуют себя на 10 лет, и это практически исключает возможность потери права собственности на объект», – отмечает Инна Шек.

Рынок титульного страхования в Украине развит достаточно слабо. Эксперты считают, что в целом на долю такого вида страхования приходится не более 1% от общего количество сделок. По словам директора «Юридической консультации Братьев Коваленко» Натальи Опри, титульное страхование пользуется повышенным спросом у граждан, приобретающих квартиры в кредит на вторичном рынке. Таким образом заемщик пытается максимально защитить свои права на недвижимость. «Возникают противоречия между спросом и предложением: не каждая страховая компания готова страховать такие риски. Небезупречное действующее законодательство способствует повышению процента риска признания договора купли–продажи недвижимости недействительным. Потому страховые компании если и берутся страховать такие риски, то предлагают очень высокие тарифные ставки, которые не устраивают клиента», – отмечает Наталья Опря.

Титульное страхование может применяться как самостоятельный продукт страховых компаний, однако часто его включают в комплекс с имущественным страхованием. Страхование имущества, в данном случае – квартиры, жилого помещения и всего домашнего имущества, защищает от рисков пожара и задымления, взрыва газа, который используется в бытовых целях, стихийных бедствий, затопления вследствие аварии коммунальных систем или залития, противоправных действий третьих лиц – хулиганства, кражи, разбоя, намеренного уничтожения или повреждение имущества. Экзотическим, но уже довольно востребованным является страхование имущества от риска падения пилотированных летательных аппаратов, их частей, обломков или груза, а также конструктивных элементов или обломков зданий и сооружений, деревьев. Все вышеуказанные риски могут быть застрахованы в любой комбинации.

На страхование принимаются основные конструкции квартиры (жилого помещения), внутреннее оборудование квартиры или жилого помещения, стационарное инженерное оборудование и домашнее имущество, предназначенное для личного использования. К домашнему имуществу относится также имущество, которое арендуется, например взятые на прокат вещи.

Страхователями выступают физические лица, на законных основаниях владеющие или распоряжающиеся жилым помещением и находящимся в нем домашним имуществом, юридические лица, имеющие в своем распоряжении или управлении жилищный фонд, арендаторы и квартиросъемщики.

Имущество может застраховать любой член семьи, который достиг совершеннолетия. Список документов, которые страхователь должен представить для составления договора, также зависит от выбранной страховой компании, но в него, как правило, включаются заявление на страхование квартиры, жилого помещения или домашнего имущества, описание внутреннего оборудования (при страховании внутреннего оборудования), описание стационарного инженерного оборудования (при страховании стационарного инженерного оборудования квартиры (жилого помещения)), описание домашнего имущества (при страховании домашнего имущества, которое находится в застрахованной квартире). Кроме этого, обязательно представляется паспорт и документ, который подтверждает право страхователя на квартиру и имущество.

Разные компании предлагают заключения договоров страхования имущества на разные сроки, но, как правило, эти сроки составляют от 1 месяца до 1 года.

Отдельным видом страхования сегодня выступает страхование гражданской ответственности жителей и владельцев квартир в случай пожара, задымления, залития. В этот список включаются и некоторые другие риски, перечень которых оговаривается в каждой страховой компании отдельно. Этот перечень может включать убытки, нанесенные вследствие любых событий (кроме исключений), а также убытки, нанесенные домашними животными, убытки от ремонтно–строительных работ, а также убытки, нанесенные имуществу третьих лиц, взятому в аренду, лизинг, под залог, на прокат, на хранение.

Дополнительные услуги для компаний

Кроме перечисленных выше услуг, которыми могут пользоваться как физические, так и юридические лица, на рынке недвижимости могут применяться специфические страховые услуги, которыми, как правило, пользуются компании и предприятия. В частности, предпринимателям часто приходится пользоваться страхованием коммерческих рисков, связанных с убытками вследствие прерывания предпринимательской или производственной деятельности.

Среди застрахованных статей могут быть годовой объем прибыли, заработная плата рабочих, отчисления в социальные фонды, налоги и сборы, которые подлежат оплате независимо от результатов хозяйственной деятельности, амортизационные отчисления, проценты по кредитам, арендные платежи. Классическим примером применения такого вида страховых услуг можно считать убытки, которые несут арендаторы помещений.

Сумма, которую может получить страхователь по такому договору, определяется на основе финансовых результатов деятельности предприятия за последние годы и запланированных доходов от производства продукции на текущий год. Страховой тариф рассчитывается на основе избранных рисков и размера страховой суммы. В среднем, он составляет 0,15–2,0% от страховой суммы.

Этот вид страхования призван защитить интересы арендатора, а вот интересы арендодателя можно защитить страхованием ответственности.

Объектом этого вида страхования являются имущественные интересы страхователя, связанные с обязанностью возместить убытки, возникшие в процессе осуществления хозяйственной деятельности. В данном случае могут быть застрахованы ответственность субъекта хозяйственной деятельности, ответственность работодателя, ответственность товаропроизводителя за качество продукции, работ, услуг, ответственность организатора зрелищных мероприятий и другие виды ответственности.

Страховым случаем является факт возникновения гражданской ответственности. Страховая сумма, в пределах которой страховщик несет ответственность перед страхователем при возмещении убытков, зависит от заявленного страхователем годового товарооборота или базируется на другой экономически обоснованной сумме и согласованный сторонами. Страховой тариф по страхованию ответственности составляет 0,3–1,5% от размера установленного в договоре агрегатного лимита страхования и зависит от перечня страховых случаев.

На практике

Какие бы услуги не были включены в портфели страховых компаний, актуальным на сегодня остается вопрос их востребованности. По оценке специалистов, на рынке недвижимости наиболее востребованными и распространенными являются титульное страхование, страхование финансовых рисков при долевом участии в строительстве, страхование недвижимого имущества, приобретенного при помощи ипотечного кредита, и страхование объекта от разрушения.

Самый распространенный вид страхования недвижимости – страхование объекта недвижимости от разрушения. Этот вид страхования является обязательным для многих банков при ипотечном кредитовании. Страховой тариф составляет 0,3–0,5% от оценочной стоимости объекта недвижимости.

Титульное страхование в Украине применяется только при сделках на вторичном рынке, где объектом страхования является право собственности на объект недвижимости, независимо от того, квартира это или коммерческая недвижимость. На первичном рынке распространено страхование финансовых рисков при долевом участии в строительстве, когда страхуются инвестиционные договора. В этом случае в жилом и коммерческом сегменте рынка недвижимости также применяется одинаковая процедура страхования.

В то же время, по оценкам экспертов, в Украине нелегко найти страховую компанию, которая предлагает услуги по страхованию финансовых рисков инвесторов при строительстве объектов недвижимости. «Представителям страховых компаний сложно, а в большинстве случаях невозможно оценить финансовые риски и легитимность возведения объекта строительства из–за возможной непрозрачной процедуры выделения участков под застройку и составления проектно–разрешительной документации», – отмечает Инна Шек.

В целом в Украине при заключении страхового договора пожелания клиента практически не учитываются. Например, при заключении сделки по ипотечному кредитованию банк обязывает клиента застраховать не только недвижимость, но и свою жизнь с целью гарантировать погашение ипотечного кредита в случае смерти владельца недвижимости. Также банк обязывает заемщика застраховать право собственности на купленную недвижимость.