Панацея от бессонницы

Расходы ипотечных заемщиков на страхование растут. Помимо классического полиса страхования залогового имущества клиентам банков теперь все чаще приходится покупать полисы страхования жизни или от несчастного случая, а также титульного страхования. В общей сложности такой пакет может дотягивать до 1% от общей суммы кредита.

Большинство граждан, берущих в банках ипотечные кредиты, относятся к страхованию залогового имущества как к досадной формальности. Многие из них покупают полисы не глядя, выбирая те, что подешевле. Такая беспечность дорого обходится заемщикам. Польстившись на дешевизну, клиенты финучреждений зачастую вынуждены не только гасить кредит, но и восстанавливать имущество за собственный счет.

Прибыльный бизнес

С легкой руки банкиров продажа полисов имущественного страхования становится все более выгодной для СК. Стараясь нарастить ипотечные портфели, финучреждения всячески потакают клиентам, снижая кредитные ставки и совершенствуя условия выдачи займов — удлиняют сроки кредитования, отказываются от первоначального взноса и т. д. По мере роста объемов выдаваемых ипотечных кредитов растут и доходы компаний. У некоторых из них, проявляющих особое рвение в сотрудничестве с банками, на страхование залогового имущества приходится львиная доля всего имущественного портфеля. «Например, в нашей компании такой вид страхования составляет более 70% от всего портфеля имущественного страхования», — рассказала «ДС» начальник отдела андеррайтинга страхования имущественных рисков АСО «АИС–Полис» Татьяна Быкова. И это не мудрено. Ведь страховать залоги выгодно с любой точки зрения. Во–первых, уровень выплат (соотношение полученных платежей и выплат) по имущественному страхованию достаточно низкий и в среднем составляет около 25%. Во–вторых, ипотечные кредиты выдаются на длительный срок — 10–20 лет. А потому, единожды выписав полис, компании имеют шанс заполучить клиента на долгие годы.

Как правило, заемщикам не предоставляют свободы выбора страховой компании. «Обычно банк рекомендует клиенту несколько аккредитованных СК, что позволяет выбрать оптимальные условия страхования», — рассказывает начальник управления развития банковских программ СК «НОВА» Алена Сидоренко. И это в лучшем случае. В худшем клиенту финансового учреждения просто предлагают застраховаться в конкретной компании. И пререкаться в этом случае бесполезно. «Имея достаточное количество аккредитованных СК, банки продолжают навязывать те из них, которые считают нужными, вплоть до отказа клиенту в кредите», — сетует начальник отдела страхования имущества ЗАО «Страховая компания «Столица» Юлия Дуб.

Впрочем, даже имея выбор, заемщики редко вникают в условия договоров, которые им предлагают, и выбирают компанию что называется «пальцем в небо». В итоге при наступлении страхового события получить выплату бывает непросто и дело нередко доходит до судебных разбирательств. По словам начальника отдела методологии и создания страховых продуктов ЗАО «СК «ВЕСКО» Виктора Андрийчука, при покупке недвижимости в кредит клиенты чаще всего стремятся сэкономить. Они относятся к страхованию квартиры как к очередной трудности на этапе получения долгожданного займа на жилье. «В Украине до тех пор будет много недовольных страхованием клиентов, пока люди не перестанут не глядя подписывать договоры страхования и все вопросы, которые они должны были задать на этапе заключения этого договора, переносить на момент наступления страхового события», — считает г–н Андрийчук.

Банки диктуют условия

Одно из главных отличий страхования залогового имущества состоит в том, что и условия страхования, и риски, и суммы, прописанные в полисах для заемщиков, строго регламентируются банками. К примеру, если при страховании квартиры можно самостоятельно выбирать, какие риски включить в покрытие, то клиенты финучреждений обязаны страховать имущество по полной программе. «Банк заинтересован в том, чтобы договор максимально покрывал все риски повреждения объекта. В полис включаются огневые и риски стихийных бедствий, противоправные действия третьих лиц, залив водой и др.», — говорит начальник управления страхования ЗАО «Страховая компания «Столица» Валентина Песоцкая. Однако некоторые кэптивные компании, стараясь минимизировать выплаты, ухитряются сократить этот перечень до минимума, например, исключив из него залив водой или взрыв газа.

В виде поблажки финансисты разрешают заемщикам страховать только конструктивные элементы (стены, перекрытия), что значительно удешевляет полис. «Но есть и такие банки, которые настаивают на страховании не только стен, но и внутренней отделки помещения, так как ее цена включается в стоимость оценки, на основании которой определяется размер выдаваемого кредита», — отмечает Виктор Андрийчук. Необходимый минимум можно расширить и по желанию самого клиента. «Если он хочет увеличить перечень рисков либо застраховать дополнительно другие виды имущества — внутреннюю отделку квартиры, мебель, бытовую технику, — это можно сделать без проблем. Расширение страхового покрытия незначительно удорожает договор, однако заемщик получает покрытие, которое обеспечивает максимальную защиту», — утверждает г–жа Сидоренко из СК «НОВА».

Большинство банкиров настаивают на том, чтобы недвижимость была застрахована на весь срок договора: т. е., заключая годовой договор, клиент впоследствии обязан продлевать его ежегодно. Впрочем, если кредит погашен досрочно, никто не может заставить заемщика и дальше страховать имущество. Однако разорвать действующий договор непросто. Конечно, компания вернет страхователю платежи за период, который остался до окончания его действия, но при этом клиент потеряет около 30% суммы, уплаченной СК.

Следует учесть и тот факт, что заемщики лишены привилегий простых смертных и не могут сэкономить на страховании, купив т. н. экспресс–полис или застраховав имущество на неполную стоимость. Страховая сумма по залоговой недвижимости устанавливается на основании оценочной (т. е. действительной) стоимости имущества. Она определяется либо независимыми экспертами — аккредитованными при банке оценочными компаниями, либо профильными специалистами финучреждений. По словам Юлии Дуб, с согласия кредитора страховая сумма может быть уменьшена до залоговой стоимости имущества, которая зависит от величины задолженности заемщика. Но страховать недвижимость на неполную стоимость не в интересах клиента. Если страховая сумма занижена, в случае наступления страхового события компания будет рассчитывать выплату с учетом коэффициента пропорциональности и вернет лишь часть денег, необходимых для компенсации ущерба. К примеру, если стоимость квартиры составляет $100 тыс., а ее застраховали на $70 тыс., то СК оплатит только 70% ущерба.

Даже размеры франшиз, фигурирующих в договорах, как правило, диктуются финучреждениями. По словам экспертов, в большинстве случаев стандартная франшиза составляет 0,5% от страховой суммы. Конечно, бывают случаи, когда при страховании залога она доходит и до 5%, но в основном такие условия встречаются у «карманных» компаний, заинтересованных в том, чтобы выплачивать по договорам как можно меньше.

Один из наиболее интересных нюансов страхования залоговой недвижимости состоит в том, что выгодоприобретателем по договору является не сам страхователь, а банк–кредитор. Случился ли потоп или пожар, любая выплата страхового возмещения переводится на счет финучреждения. И именно оно впоследствии решает, как поступить с деньгами — отдать их заемщику на ремонт либо оставить себе в счет погашения кредита. В последнем случае клиент может оказаться в весьма незавидном положении. Ведь по условиям договора он обязан содержать предмет залога в целости и сохранности. А значит, ему придется срочно добывать деньги не только на погашение кредита, но и на ремонт квартиры. Поэтому перед подписанием договора нужно внимательно ознакомиться со всеми выписанными в нем формулировками, особенно теми, которые касаются условий проведения и получения выплат.

Растущая конкуренция и желание отвоевать как можно большую часть рынка банкострахования заставляют компании стабильно снижать цены на страхование залоговой недвижимости. По словам экспертов, за последние два–три года оно подешевело практически в два раза. В настоящее время среднерыночный тариф составляет 0,2–0,35% от страховой суммы (оценочной стоимости предмета залога). Некоторые компании готовы продавать полисы гораздо дешевле — 0,1–0,15%. «Тариф в первую очередь зависит от перечня рисков, предусмотренных договором. Важным фактором формирования цены полиса является также рисковость объекта, то есть характеристики квартиры: материал стен, перекрытий, наличие средств пожарной безопасности, состояние водопроводной, канализационной и отопительной систем и прочие факторы», — поясняет Алена Сидоренко.

Модные веяния

Впрочем, снижение цен на страхование залогов не означает, что ипотечные заемщики платят за услуги СК меньше. Многие банки сегодня вводят дополнительные требования по страховкам, заставляя своих клиентов приобретать целый страховой пакет. Так, им все чаще вменяется в обязанность покупка полиса страхования жизни либо от несчастного случая. Согласно украинскому законодательству такое страхование не является обязательным. Однако заемщики оказываются перед выбором: либо застраховать свою жизнь, либо получить отказ в выдаче кредита. В данном случае мотивация финучреждений весьма проста: если с клиентом приключится беда, им не придется заниматься реализацией залога, выселять из купленной в кредит квартиры семью заемщика и т. д. Вместо него кредит погасит СК.

Еще один вид полисов, которые сегодня зачастую входят в страховой пакет, — титульное страхование (права собственности на недвижимость). Покупать титульный полис, как правило, приходится лицам, приобретающим недвижимость на вторичном рынке, имеющую солидную историю покупок–продаж. Настаивая на таком страховании, банки заботятся о своих интересах. Ведь если право собственности на имущество будет оспорено, финучреждение автоматически лишится предмета залога.

Таким образом, общая стоимость всех страховых услуг, необходимых для получения кредита, нередко достигает 1%. Единственное, что может порадовать заемщиков, — это скидка, которая полагается на страховой пакет. Приобретение через банк трех полисов оптом стоит примерно на 20% дешевле, нежели при покупке их самостоятельно. Так, полис титульного страхования для клиента обходится в среднем в 0,3–0,5% при «розничной» цене 1–3%. Еще столько же приходится доплачивать за страхование жизни или от несчастного случая.