Страхование недвижимости: Азаров плодит ?Элита-Центры?

В Украине окончательно отменили обязательное страхование строительно-монтажных рисков. И хотя оно не успело заработать в полную силу, его упразднение наверняка спровоцирует усиление недоверия покупателей к и без того невысокому уровню доверия к застройщикам. Ведь теперь строители полностью снимают с себя ответственность за срыв сроков и плохо выполненные работы.

На прошлой неделе министр регионального развития и строительства Владимир Яцуба сообщил, что Кабмин отменил обязательное страхование строительно-монтажных работ (СМР). Он объяснил такой шаг тем, что это позволит сократить сроки подготовки к строительству объектов и улучшит финансовую маневренность строительных компаний.

Таким образом, речь идет об отмене постановлений Кабмина об обязательном страховании СМР и имущественных рисков по договору об участии в фонде финансирования строительства. Как объясняет юрист адвокатского объединения Arzinger Лада Журбелюк, правительство просто приводит подзаконные нормативные акты в соответствие с законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования государственного регулирования в сфере строительства жилья» №2367 от 23.07.2010. Именно он отменил требования к обязательному страхованию застройщиком СМР в рамках ФФС и ФОН на весь срок сооружения объекта, а также на гарантийный срок от рисков повреждения или уничтожения объекта в результате техногенных аварий и природных явлений. Кроме того, были сняты обязательства доверителей страховать свои имущественные риски по договору об участии в ФФС.

Участники рынка недвижимости разделились на две противоположные категории: одни приветствуют отмену «обязаловки», другие видят в этом негатив. «Подобная норма может негативно отразиться на частных инвесторах, особенно учитывая тот факт, что в подавляющем большинстве случаев объекты вводятся в эксплуатацию с задержкой и не всегда с надлежаще выполненными строительными/отделочными работами», — говорит Л. Журбелюк.

Руководитель отдела лицензирования и сертификации юридической компании «Юстикон» Алексей Беспальчий более категоричен. «Отмена обязательного страхования СМР может грозить махинациями на рынке жилья, как в ситуации с компанией «Элита-центр». А поскольку у государства нет средств выплачивать компенсации в подобных случаях, этот закон не защищает потребителей и создает серьезную рисковую нагрузку для застройщиков», — предупреждает он. Вдобавок, по его мнению, теперь снизится и без того невысокий уровень доверия потребителей к застройщикам, и существенно затормозится развитие сегмента строительного страхования.

«Теперь в случае повреждения и уничтожения объекта застройщик, скорее всего, засвидетельствует форс-мажорные обстоятельства в Торгово-промышленной палате (на основании новой ч. 3 ст.14 Закона Украины «О торгово-промышленных палатах в Украине») и будет освобожден от ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств. Кроме того, ранее страхование СМР в обязательном порядке проводилось на весь гарантийный срок после передачи объекта в собственность инвестору, а теперь инвесторы не смогут возместить убытки после его ввода в эксплуатацию», — объясняет Л. Журбелюк.

Застройщики, в свою очередь, говорят, что особых изменений на рынке теперь не произойдет. По их словам, принцип обязательства был декларативным, и почти не применялся на практике. Например, гендиректор компании «ТММ» Николай Толмачев, у которого, кстати, имеется собственная страховая компания «Ориана», признался, что как застройщик к такому страхованию не прибегал. Объясняет он это тем, что получить деньги от страховщика невозможно. «Может, я бы и страховал, если бы мне возмещали убытки. Но такой страховой компании нет, и нет даже культуры работы с такими вещами», — говорит он.

Подтверждает такое положение дел и председатель совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе. «Сейчас застройщики не страхуют. Практически нет строек, где строительно-монтажные риски страхуются. Так что принцип обязательности не работает», — констатирует он. Исключением, по его словам, составляют объекты коммерческой недвижимости, инвесторы которых действительно заинтересованы в страховании — от действий третьих лиц, пожаров и т.д.

Также страховать приходилось, когда брался кредит в банке. Но и в этом случае заключались договора, по которым страховой случай не может наступить в принципе. Например, падение метеорита. Правда, в последний докризисный год все чаще стали говорить о необходимости страхования де-факто. Но нынешняя инициатива Кабмина отбросит рынок на несколько лет назад. «Она приведет к снижению уровня доверия потребителей к застройщикам и существенно затормозит развитие сегмента строительного страхования», — уверен А. Беспальчий.

При этом сэкономить на страховании застройщикам особо не удастся — по подсчетам гендиректора Строительного страхового пула Ирины Окаянюк, оно удорожает кв. м лишь на 17 грн. при использовании предложенных пулом тарифов. У Н. Толмачева цифры чуть повыше — около 1,5% от общей стоимости СМР. Вообще же, по подсчетам разных экспертов, эта цифра составляет 1-5% в зависимости от проекта, степени родства между гендиректорами страховой и строительной компаний, времени года, даже от настроения менеджера.

По мнению Л. Парцхаладзе, неразвившееся в Украине страхование СМР объясняется очень низкой культурой в строительной сфере, особенно в части документооборота между застройщиками и строителями, многие компании ведут двойную бухгалтерию, из-за чего страховщику сложно оценить риски. Поэтому он предлагает два варианте — добровольное страхование и обязательную предварительную регистрацию в БТИ квартиры в строящемся доме. Таким образом, объясняет строитель, право собственности будет зарегистрировано и, нельзя будет квартиру продать два раза. Свое предложение он уже продвигает во властные структуры.

Но, например, в Минрегионстрое пока дозрели только до добровольного страхования. «Такое решение должен принимать инвестор. Это не может быть обязательная процедура», — объясняет замминистра регионального развития и строительства Игорь Соколов. Он думает, что добровольный вариант заработает, хотя и признается, что нескоро. В то же время, по его мнению, на частного инвестора отмена обязательного страхования СМР никак не повлияет.

С такой точкой зрения не согласна И. Окаянюк, которая подчеркивает, что в конечном итоге все страховые затраты ложатся на плечи конечного покупателя. «Поэтому в данном случае это не поддержка строительной отрасли», — считает она, отрицая низкий уровень организации стройрынка. «Посмотрите, как депутаты голосуют за эти законы, как они лоббируют их грамотно», — говорит страховщик.

Ее слова подтверждает и данная отмена обязательного страхования СМР. Это вроде и не особо затратная часть, но лишняя головная боль, от которой строители теперь избавились. В итоге проигрывает, как всегда, обычный покупатель. «Данное законодательное нововведение введено, скорее, в интересах застройщиков, нежели частных инвесторов», — говорит Л. Журбелюк. А Н. Толмачев к месту добавляет, что у нас в стране за все всегда отвечает частный покупатель.