По какой схеме работает ипотека под страховку?

Ипотечный кредит можно получить не только в банке, но и в страховой компании. Например, под уже оформленную накопительную страховку жизни. «Деньги» выяснили, по каким схемам выдают такие кредиты, и насколько они выгодны клиентам страховщиков.

«Два года назад я оформил полис страхования жизни в одной крупной компании. Страховая сумма невелика, но я слышал, что есть возможность взять под нее кредит и пользоваться им до окончания страхового договора. Мы сейчас готовимся покупать квартиру и подыскиваем подходящий банк, в котором можно было бы оформить займ. Поскольку первый взнос у нас довольно крупный и взаймы требуется не так уж много денег, нельзя ли оформить кредит в нашей страховой компании?», –– такой вопрос задал «Деньгам» один читатель.

Ну что ж, отвечаем. С одной стороны, возможность взять кредит в страховой компании давным–давно предусмотрена Законом «О страховании» и нормативными документами Госфинуслуг. То есть, теоретически, кредит в размере выкупной суммы (то есть суммы, которая обычно выплачивается в случае досрочного расторжения страхового договора) можно оформить в любое время. С другой стороны, из всех страховщиков о своей готовности выдавать такие кредиты заявляла лишь СК «Дженерали Гарант Страхование Жизни». С тех пор прошло два года, однако, как удалось узнать «Деньгам», ни одного кредита за это время выдано не было. :( Или это неправда?

Однако страховые суммы по договорам страхования жизни редко превышают 100––200 тыс. грн., то есть их явно недостаточно для покупки недвижимости. Кроме того, большинство клиентов заключили договоры относительно недавно и просто не успели накопить суммы, необходимые для приобретения квартир.

Правда, многие страховщики совсем не против кредитования страхователей. Почему нет? Тем более, что пока же все расчеты показывают, что с учетом инвестиционного дохода по страховке переплата по займу, взятому в страховой компании, будет в разы меньше, чем при обычном банковском кредитовании.

Взять в долг у себя

Главная «фишка» кредитования «под страховку жизни» –– деньги одалживаются фактически у самого себя. Ведь выкупная сумма, которая является суммой кредита, это и есть уже внесенные в страховую компанию средства клиента. Вернее, их часть. :( То есть если страховая сумма по договору на 20 лет составляет $100 тыс., то через десять можно накопить примерно $50 тыс. (страховой платеж расчитывается исходя из возраста, пола, здоровья клиента, так что приводимые «Деньгами» суммы платежей весьма условны. –– Ред.). Выкупная сумма составит примерно $36 тыс. Какой же смысл брать в кредит эти тысячи, не проще ли просто забрать уже накопленные деньги? Совсем не проще. Во–первых, выкупная сумма, как мы уже сказали, всегда меньше внесенных взносов. Во–вторых, придется оплатить расходы страховщика и повышенный налог –– не 9% полученного дохода, а все 15%.

Если же застрахованный клиент возьмет кредит и вернет его до окончания действия страхового договора, он сможет и недвижимость купить, и получить в конце страховую сумму с накопленным инвестиционным доходом (минимум 4% годовых).

Естественно, за все это придется платить, и немало. Помимо оплаты кредита (тело плюс проценты по среднерыночной ставке 13,5––14% в долларах), нужно будет продолжать вносить ежегодные страховые взносы (в нашем примере –– минимум $5000 в год). Так что нагрузка на заемщика только увеличивается.

С другой стороны, для людей, которые могут себе это позволить, такая схема могла бы стать настоящей находкой: если взять в СК кредит в размере $36 тыс. и выплачивать его в течение 10 лет по ставке 13,5% в инвалюте, переплатить придется 68%. При этом, если договор заключался на 20 лет, а страховая сумма составляла $100 тыс., даже если инвестиционный доход окажется минимально разрешенным –– 4%, то и тогда в конце срока застрахованный получит $116 тыс.

Таким образом, примерно четверть расходов по кредиту компенсируется доходом по страховке. А ведь 4% –– это гарантированный государством минимум! В 2006 году страховщики жизни зарабатывали гораздо больше –– 6––14,2% годовых. Возвращаясь к описанному примеру, скажем, что ежемесячный платеж заемщика–страхователя, с учетом расходов на дальнейшую оплату страховки, составит примерно $1120, вместо $705, как в обычном кредитовании (указан размер первого платежа).

Полис как залог

Альтернативной и более реальной в настоящее время схемой взаимодействия со страховщиком может стать получение кредита под залог страхового полиса в банке, а не в страховой компании. Правда, пока такая возможность есть исключительно в банках, аффилированных со страховщиком жизни (по такой схеме сегодня, например, работает СК «ТАС» и «ТАС–Коммерцбанк»).

«Деньги» выяснили, что кредит под залог страхового полиса банк выдает на стандартных условиях и по обычной ставке (то есть в среднем те же 13,5––14% годовых в долларах). При этом от уплаты ежегодных платежей по страховке клиент, естественно, также не освобождается. :)

К тому же к клиентам страховых компаний предъявляется несколько особых требований. Во–первых, размер кредита не должен превышать размера выкупной суммы по страховому договору. А в первые два года после покупки страховки жизни выкупная сумма в большинстве крупных компаний равна нулю. :( И только к сроку окончания действия страховки (то есть когда денег уже накоплено много) выкупная сумма достигает 70––100% страховой суммы. Если клиент заинтересован получить больше денег, чем успел накопить на страховом счете, ему придется предоставить в банк дополнительный залог (недвижимость, машину и прочее).

Во–вторых, максимальный срок, на который выдается кредит, равен сроку действия договора страхования. То есть, если договор заключен на 10 лет и через 5 лет клиент решит оформить кредит, пользоваться деньгами он сможет оставшиеся пять лет.

К тому же далеко не факт, что условия кредитования в банке, аффилированном со страховщиком жизни, устроят потенциального ипотечного заемщика. К сожалению, пока схема кредитования под залог страховки еще не слишком популярна в Украине. Вот для чего она реально сможет подойти –– так это для получения кредита для внесения первого взноса. Но такому заемщику придется нести очень высокую финансовую нагрузку. :(

Страховые невольники

Еще один путь к вожделенной недвижимости –– поработать на страховщика, переквалифицировавшись в страховые агенты. :) Некоторые компании предлагают своим клиентам такой механизм покупки жилья: страхователь покупает долгосрочный накопительный полис, страховая сумма по которому равна или превышает цену приобретаемой недвижимости.

Срок страхования в таких случаях может колебаться от 10 до 30 лет. В самом начале работы клиент должен внести платеж за первый и последний годы страхования. То есть если ежегодный взнос составляет $5 тыс., то в первый год он должен заплатить компании $10 тыс.

И с этого самого момента клиент должен начать карьеру страхового агента в этой же компании. :( Для этого совсем не обязательно бросать основную работу (ура!), можно подрабатывать лишь на досуге. С досугом будет непросто, ведь страхователь должен привлечь в компанию новых клиентов, много новых клиентов и клиентов своих клиентов! После того, как покупатель привлечет в компанию платежи на сумму 110% стоимости интересующего его жилья, страховщик эту недвижимость для него приобретет.

Таким образом, клиент–агент сможет отпраздновать новоселье через год–другой –– если будет бегать за клиентами, не покладая ног. А вот получить квартиру в собственность ему удастся нескоро. :( До тех пор, пока страхователь не накопит оговоренную страховую сумму, недвижимость остается во владении страховщика, а клиент ее лишь арендует. И только по окончании действия договора, когда страхователь передаст компании накопленные деньги, он получит недвижимость в собственность.

Это классический вариант МЛМ–схемы и выглядит он достаточно «стремно». Никаких гарантий для участника авантюры, зато обязательств –– хоть отбавляй. Если квартира стоит $100 тыс., можно себе представить, сколько нужно привести клиентов –– минимум сотню! Ведь средний годовой платеж по страховке жизни –– от $500––1000. :( Ввязываться в подобные схемы имеет смысл только при наличии опыта продаж. Бегая по подъездам, предлагая страховку жизни соседям и друзьям соседей, вряд ли удастся насобирать искомую сумму.

«Говорить о том, что такие программы могли бы стать альтернативой ипотеке, –– неверно. Гораздо проще взять кредит и заплатить проценты, нежели ввязываться в подобные схемы. Насколько мне известно, ни в одной из европейских стран такие программы не работают. Это наш «финансово–страховой велосипед», я думаю, он обречен», –– убежден председатель правления СК «Дженерали Гарант Страхование Жизни» Станислав Гоцуляк.

Единственным плюсом такого продукта является то, что клиент может приобрести квартиру по рыночной цене, не оплачивая высоких процентов. «Приобретение жилья по такой схеме обходится дешевле, чем по банковским кредитам. При страховании жизни, когда на выходе клиент получает жилье, страховая компания в одном лице выступает и инвестором, и страховщиком. В целом плата за инвестиционный ресурс и риск жизни заемщика меньше, чем в схеме работы «банк плюс компания по страхованию жизни», а затраты на рисковое страхование одинаковы в обоих случаях», –– отмечает председатель правления СК «Блакитний поліс» Анатолий Лазоренко.

Все хорошо, но где найти столько клиентов? И стоит ли время, потраченное на их поиски, пресловутой экономии на процентах. :(

Пока все говорит о том, что подобные программы гораздо более выгодны страховой компании, нежели страхователю. «Заставляя клиента работать на себя, компании, по сути, расширяют свою сеть сбыта и увеличивают объемы продаж», –– отмечает, в свою очередь, заместитель председателя правления СК «ТАС» Андрей Гаврильченко.

Вам скидка!

Объединение ипотеки и страхования жизни выгодно и потому, что Законом «О налоге на доходы физлиц» для заемщиков и страхователей предусматриваются налоговые льготы. Не бог весть, какие, но все–таки. :) Ипотечные заемщики могут включить в состав налогового кредита часть суммы процентов по кредиту, уплаченных в течение года. Для этого нужно снять ксерокопии с платежек и кредитного договора и до 1 апреля подать в районную налоговую инспекцию. Еще налоговики требуют, чтобы заемщик был прописан в той квартире, которую купил, иначе просто не примут документы («Деньги» уже проверили :)).

Схема начисления суммы возврата по страхованию жизни достаточно запутана. В частности, сумма страховых взносов, которые включаются в налоговый кредит, не должна превышать сумму прожиточного минимума для трудоспособных лиц (с 1 января 2008 года –– 592 грн.), умноженной на коэффициент 1,4 за каждый месяц. То есть не более 828 грн. в месяц и 9945 грн. в год. Согласно закону, общая сумма начисленного налогового кредита не может превышать сумму общего налогооблагаемого дохода плательщика, то есть его официальную зарплату.

Во всех случаях есть плюс – немного экономим на обязательном страхованиии жизни заемщика.

ИТОГО: Тем, кто задумывается о покупке квартиры в кредит минимум через пять лет, стоит обратить внимание на накопительное страхование жизни. Такая страховка может оказаться выгодным вариантом накопления первого взноса либо залога для получения кредита.