Кому дадут кредит на ?вторичку?

Сколько денег потребуется платить ежемесячно по той или иной кредитной программе — а главное, какой минимальный доход семьи заемщика, скорее всего, «устроит» банк и даст вам возможность приобрести в кредит столичное жилье.

Первоначальное накопление

Последние годы минимальным авансом ипотечного кредита является 30% стоимости жилья. Минимальная цена однокомнатной квартиры в Киеве равна 60 тысяч долларов. Вывод — потенциальному заемщику стоит иметь на руках не менее 20 тысяч долларов. Дополнительные к собственно авансу (18 тысяч условных единиц) полторы-две тысячи долларов неизбежно «набегают» с учетом выплат: 1% от цены квартиры в виде госпошлины, столько же в пенсионный фонд, 0,1% от суммы кредита за оформление договора залога, несколько сот долларов за услуги нотариуса и экспертную оценку недвижимости.

Помимо того, к начальным выплатам относятся и страховые выплаты на первый год кредитования. Так, страхование имущества сейчас есть у всех кредиторов вторичного рынка жилья, его диапазон ныне равен 0,16-0,3% остатка кредита. Страхование жизни в размере 0,3%-1% остатка кредита требуют 11 из 14 кредитующих тот же сектор банков. А еще одно учреждение просит заемщиков кроме двух указанных страховок одноразово оплатить и титульное страхование в размере 0,3% суммы кредита.

Доходы и расходы для покупки квартиры в кредит «с нуля»

Берем самый большой срок кредитования «вторички» — на начало августа-2010 г. это 20 лет. Из четырех нынешних банков-кредиторов на такой срок выбираем с минимальными ставкой, минимальным авансом в 30% и страховыми выплатами (Universal Bank, плавающая ставка, на сегодня равная 20,2% в гривне, без ежемесячных комиссий, страхование имущества 0,25% остатка по кредиту, страхования жизни нет). Впрочем, у других банков, кредитующих на двадцатилетний, да и на пятнадцатилетний сроки, все равно нет 30% аванса, лишь 40% и 50%.

Получаем: при кредитовании квартиры стоимостью 60 тысяч долларов аннуитетных кредитных выплат — 725 долларов или 5800 гривен в месяц (если курс 1:8). Страхование на второй год кредитования — около 100 долларов. Начальные выплаты составят около 20 400 долларов (аванс 30% = 18 тысяч долларов, одноразовая комиссия 1,5% = 900 долларов, госпошлина и пенсионный фонд 1%+1% = 1200 долларов, комисия за оформление залога 0,1% = 60 долларов, нотариус по данной банковской программе от 75 долларов, страховые выплаты на первый год кредитования 0,25%*42000= 105 долларов).

Если же учесть, что банки обычно не кредитуют на объемы свыше 60% подтвержденного совокупного дохода семьи — то это значит, доход семьи для кредитной покупки «с нуля» самой дешевой 60-тысячедолларовой киевской квартиры должен достигать 1200 долларов или 10 тысяч гривен. В принципе, в столице уже не редкость семьи, где совместный доход мужа и жены составит необходимую сумму в 10 тыс.грн. И если ваша семья входит в когорту «сверхдесятитысячников» младше 35-40 лет, и при этом означенная сумма доходов у вас обоих легальна или может быть легализована (варианты последнего Prostobank.ua уже описывал) — тогда вы обладаете весьма высокими шансами на приобретение киевской квартиры с нуля при помощи собственного накопления 20 тысяч долларов и кредитования в вышеуказанном банке сроком на 20 лет на всю остальную сумму.

А вот авансом от 25-30 тысяч долларов можно на 60-тысячную квартиру брать кредит в Фольксбанке (аванс 40% плюс одноразовая комиссия 1,99%, ставка 19,99%, страхование имущества 0,16% остатка кредита, страхования жизни нет). При этом ежемесячные кредитные выплаты составят 625 долларов или 5000 гривен, страховые — сравнительно незаметны (50 долларов на второй год кредита); доходов семьи потребуется не меньше восьми тысяч гривен. Начальные выплаты для этого потребуются в размере около 26 600 долларов (аванс 40% = 24 тысячи долларов, одноразовая комиссия 1,99% = 1194 доллара, госпошлина и пенсионный фонд 1+1% = 1200 долларов, комисия за оформление залога 0,1% = 60 долларов, нотариус по данной банковской программе от 75 долларов, страховые выплаты на первый год кредитования 0,16%*36000= 57,6 долларов).

В иных банках с 15-летним сроком все гораздо более «запущено» — у Укрсоцбанка есть 40% аванс и сроки 15 и 20 лет, но присутствует дорогое 1% страхование жизни заемщика; у остальных банков авансы от 50%.

Таким образом, нынешнюю ситуацию, когда на 15 и 20 лет с 30% авансом можно взять кредит лишь в одном банке, нельзя назвать идеальной для покупки квартиры «с нуля». Впрочем, не приходится ожидать в ближайшие годы и появления кредитора «вторички» на сроки 15-20 или больше лет с авансами меньше 30% и ставками заметно меньше указанных универсалбанковских и фольксбанковских (то есть со ставками ниже 19% годовых) и при том без страхования жизни. Вывод: на столичном вторичном рынке брать квартиру «с нуля» можно уже сейчас, лучших условий ожидать не приходится.

О дешевых и более дорогих квартирах

Однако покупать в многолетний кредит самую маленькую и дешевую квартиру в городе нелогично. Да и плохое жилье банк может отказаться брать в залог и, соответственно, кредитовать. Также стоит принять во внимание, что двухкомнатные квартиры эконом-класса стоят в Киеве ненамного дороже однокомнатных (от 70 тысяч долларов), то скорее заемщику следует ориентироваться на минимальную начальную выплату 25-30 тысяч долларов — после чего можно приобрести в кредит двух- или трехкомнатную квартиру стоимостью 80-90 тысяч американских валютных единиц.

Разумеется, в этом случае цифры при покупке «с нуля» будут другие. Например, для жилья стоимостью 80 тысяч условных единиц ваши начальные накопления должны по все той же двадцатилетней программе Universal Bank с авансом 30% достигнуть чуть болл 26 тысяч «енотов», ежемесячные кредитные выплаты достигнут 960 долларов, страховые выплаты на второй год составят 150 долларов. Результат: совокупный доход семьи для положительного кредитного решения стоит иметь не менее 1500 долларов или 12 тысяч гривен. Во всех остальных случаях (меньший срок кредитования, другой банк) при покупке квартиры в Киеве стоимостью 60-80 тысяч долларов с авансом до 25 тысяч долларов на данный момент потребуются бОльшие ежемесячные и страховые выплаты (а значит и подтверждаемый доход заемщика).

В целом же на киевском ипотечном рынке (в отличие от автокредитного) на самом деле более распространен вариант не покупки квартиры «с нуля» — а вариант продажи одной квартиры и добавления кредитных денег для покупки другой (скажем, желание переселиться из однокомнатной в двухкомнатную или из Донецка в Киев, или хотя бы с ДВРЗ на Русановку, или, наконец, вариант унаследования малогабаритной или неудобной по иным причинам квартиры родственника, после продажи которой необходимо добавить средства на покупку устраивающего жилья). В таких случаях наличествующий аванс обычно заведомо превышает 50 тысяч долларов, кредитование чаще всего происходит на суммы до 50 тысяч долларов и это дает гораздо больший шанс получить кредит.

Кредитные доходы и расходы для обладателей свыше 30 тысяч долларов аванса

Допустим, вы продали квартиру во Львове за 40 тысяч долларов и хотите приобрести в кредит не самое плохое жилье в Киеве. Ваших средств хватит на 50% аванс и начальные выплаты за «двушку» стоимостью 75 тысяч долларов. Кредитные выплаты (кредит объемом 37500 долларов) составят в этом случае не меньше 650 долларов или 5200 гривен в месяц, страховые — не меньше 100 долларов во второй год (такие числа получаются при той же двадцатилетней программе Universal Bank). Подтвержденных доходов семьи для получения кредита при таких числах потребуется около 8-9 тысяч гривен, что в Киеве, опять же весьма реальная зарплата двоих работающих людей (хоть и слишком нечасто такая зарплата у обоих достаточно легальна).

Если же у вас есть возможность продать жилье за 60 тысяч долларов с целью тут же приобрести в кредит квартиру за 100 тысяч — вам потребуется подтвержденных доходов семьи опять же около десяти тысяч гривен (ежемесячные выплаты — не меньше 800 долларов или 5 600 гривен при двадцатилетнем сроке).

Что же касается прогнозов на будущее в отношении покупки квартиры при больших начальных взносах — безусловно, ставки кредитования с авансом 50% и больше испытывают наибольшие тенденции к снижению. Однако это обычно касается лишь небольших сроков кредитования, при которых ежемесячные выплаты по ипотеке весьма велики. А вот по сверхдолгосрочным программам на дешевые квартиры в кредитную ставку закладывается ухудшение качества жилья, которое в нашей стране весьма существенно за период 15-20 и больше лет. Скажем, нынешняя 50-летняя киевская «хрущевка» или 40-летняя «чешка» через 20 лет может придти в такое состояние, когда ценность квартир в ней как залогов упадет до недопустимых для банка размеров. По этой причине намного более дешевых, чем сейчас, двадцатилетних кредитов на недорогое киевское жилье ожидать не приходится.

Напоследок, следует напомнить, что реальное решение кредитного комитета указанных или любого другого банка зависит не только от подтвержденных доходов семьи, но и от ряда факторов. К примеру, наличие двух-трех детей может явиться не отрицательным, а зачастую, при достаточных доходах семьи, положительным фактором — кредитный комитет предполагает, что заемщица (или супруга заемщика) больше не уйдет в декрет и существующие доходы семьи не снизятся, да и риск развода у семьи с тремя детьми оценивается как в среднем меньший, чем у бездетной. А, скажем, правило многих банков — недостижение пенсионного возраста или возраста 65 лет до конца срока кредитования — ограничивает возможность получения сверхдолгосрочного кредита возрастными рамками (заемщику при этом должно быть до 40 лет для получения двадцатилетнего кредита, до 45-50 лет для кредита пятнадцатилетнего).

На какую наилучшую ипотеку-«вторичку» в Киеве рассчитывать заемщику. Оценивались только квартиры, не учитывался частный сектор. Возможность взять кредит оценивалась исходя из кредитных выплат при кредите сроком двадцать лет под существующую на рынке минимальную на 09.08.10 г. ставку на такой срок (20,20% годовых, одноразовая комиссия 1,5%, страхование 0,25% от остатка задолженности, ежемесячных комиссий и других страховых выплат нет).

Модели заемщиков*

Макси-мально допустимая цена квартиры

Лучшие варианты квартир в Киеве такой цены

Имеется 25 тысяч долларов, доход семьи 9-10 тысяч гривен.

60 тысяч долларов

Двухкомнатная: в хрущевках на окраинах далеко от метро на первом или 4-5 этажах; в более новых домах малогабаритная двухкомнатная в Коцюбинском, Вышгороде, Вишневом, Броварах, Борисполе.

Имеется 40 тысяч долларов, доход семьи 7-8 тысяч гривен.

70 тысяч долларов

Двухкомнатная: в хрущевках на окраинах и в пригородах в среднем состоянии, требующая ремонта на Троещине и Борщаговке, двухкомнатная в хороших домах 1970-х-80-х годов в пригородах.

Имеется 40 тысяч долларов,

доход семьи 9-10 тысяч гривен

75 тысяч долларов

Двухкомнатная: средняя на Троещине и Борщаговке, а также в хрущевках возле метро (Нивки, Комсомольский и т.д.).

Трехкомнатная: пригороды, состояние среднее

Имеется 60 тысяч долларов,

доход семьи 4-6 тысяч гривен

Имеется 60 тысяч долларов,

доход семьи 7-8 тысяч гривен

85 тысяч долларов

Двухкомнатная: хорошая в домах 70-х-90х годов в любом новостроечном районе далеко от метро; средняя возле метро (Академгородок, Лесной). Трехкомнатная: смежнораздельные, хрущевки (Воскресенка, Лесной) в среднем состоянии, первый этаж и необходимость ремонта в более новых домах. В пригородах — раздельные трехкомнатные

Имеется 60 тысяч долларов,

доход семьи 9-10 тысяч гривен

100 тысяч долларов

Трехкомнатная: раздельная в в домах 70-х-90-х годов далеко от метро в среднем состоянии (Троещина), требующая ремонта в 1-2 км. от метро (Харьковский).

* Во всех моделях предполагается отсутствие у заемщика ранее взятых кредитов и других отягощающих его бюджет пассивов. Не предполагается наличие у заемщика крупных депозитов и прочих дополнительных крупных активов. Под доходом имеется в виду подтверждаемый документально среднемесячный доход.